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房产所有权变更哪些请况易出纠纷

2015-11-20 09:27| 发布者: admin| 查看: 454| 评论: 0

摘要: 由于监管及立法在某些环节上的缺位,不动产所有权变更过程中极易诱发侵权损害事实的发生。鉴于这种情况,在不动产产权变更特别是不动产交易过程中引入公证机制就显得尤为重要。公证制度是一项重要的预防性法律制度, ...

由于监管及立法在某些环节上的缺位,不动产所有权变更过程中极易诱发侵权损害事实的发生。鉴于这种情况,在不动产产权变更特别是不动产交易过程中引入公证机制就显得尤为重要。公证制度是一项重要的预防性法律制度,是社会主义法制的重要组成部分。在不动产产权变更过程中,公证的作用就是对涉及不动产所有权变更的协议双方所签合同及行为的真实性与合法性进行审查,规范交易行为,保障交易安全。

  引起不动产产权变更的法律行为及事实主要包括不动产转让(包括买卖、赠与)、继承、分割及抵押物、当物为不动产的拍卖,人民法院有关不动产产权变更的生效判决等。其中,侵权损害事实的发生主要集中在不动产的买卖、赠与的过程中。主要有以下情形:

  1、转让之不动产尚未依法登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定,未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。但在现实生活中,一些人将购房发票作为产权凭证,将未依法登记领取权属证书的房地产作为买卖、赠与的标的,致使他人的权利无法实现或实现困难。

  2、转让之不动产设有抵押。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定,抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。但在现实生活中,由于许多百姓缺乏对法律的强制性规定及相关抵押登记程序的了解,常常将未征得抵押权人同意转让的设有抵押的不动产作为受让标的,致使合法权益遭受侵害后得不到有效的法律救济。

  3、转让方已以所转让之不动产作为实物出资。转让方已以所转让之房产作为实物出资,但未办理产权变更登记手续,所转让之不动产的产权仍登记在转让方的名下。在这种情况下转让不动产,实际上是对不动产所有权的重复处分,这种行为不但涉嫌抽逃出资,而且往往容易引发纠纷。

  4、转让之不动产存在租赁关系且承租人未放弃优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。鉴于法律的强制性规定,在同等条件处,如果转让方(出租方)在承租人未放弃优先购买权的情况下向他人转让不动产,不但违反了法律的规定,而且转让行为的效力也变得极不稳定。

  5、处分共有财产未征得共有人的同意。《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定,财产可以由两个以上的公民、法人共有。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。此外,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定,共有房地产,未经其他共有人书面同意的,不得转让。

  6、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不动产不得转让。

  以上情形均属于公证审查的对象,此外,当事人的主体是否合格?当事人的签约行为是否合法?当事人的身份是否真实?这一系列民众并不了解也未必了解的情况往往直接影响交易的目的能否实现,因此,在不动产产权变更特别是不动产交易过程中引入公证机制,通过公证处对一系列可能影响当事人合法权益的相关情形的审查,使得当事人的交易行为趋于理性,从而达到降低或减少交易风险,保障当事人合法权益的目的。


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